“在我國，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國民財富持續(xù)積累，社會上存在的相當(dāng)數(shù)量離婚婦女、孤寡老人等弱勢群體的住房需求在一些情況下難以得到滿足。”清華大學(xué)法學(xué)院院長申衛(wèi)星在談到“住有所居”問題時說。

　　相關(guān)調(diào)查顯示，雖然公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等能夠解決大部分中低收入群體的住房問題，但仍有為數(shù)不少的人不符合這些條件，在城市高昂的房價面前，如何安身成了這個群體面臨的現(xiàn)實難題。

　　如今，民法典中專章設(shè)立“居住權(quán)”，為弱勢群體撐起了“保護(hù)傘”，讓保障性住房未覆蓋到的中低收入人群也可以實現(xiàn)“住有所居”。

　　對于立法初衷，根據(jù)關(guān)于民法典草案的說明，增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，是為了貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。相關(guān)部門負(fù)責(zé)人也提出，民法典規(guī)定居住權(quán)，是為了貫徹民法典物權(quán)編“物盡其用”的立法宗旨，希望住宅能夠最大限度地發(fā)揮效用，既可以滿足特定人群的居住需求，也可以靈活地滿足當(dāng)事人的其他住房需求，最終實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。

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　　既然如此，我們應(yīng)該如何理解這個“居住權(quán)”？是不是住在房子里就自然有了居住權(quán)？它與租房子獲得的使用權(quán)又有何不同呢？

　　“事實上，住在一個地方還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權(quán)。夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關(guān)系的情況，統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權(quán)。”北京大學(xué)法學(xué)院民法研究中心主任尹田說。民法典中的居住權(quán)，是指居住權(quán)人有權(quán)按照合同或者遺囑，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足自己生活居住的需要。中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長于飛闡釋，居住權(quán)與日常租房子獲得的對房屋的使用權(quán)是有較大差異的：租房子需要支付租金，而居住權(quán)除另有約定外是無償?shù)?；租房子只能是合同，而居住?quán)可以是合同，也可以遺囑設(shè)立，且租房子只是一紙合同，但居住權(quán)需要進(jìn)行居住權(quán)登記；居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，否則，就無異于所有權(quán)，所有權(quán)人及其繼承人等將永遠(yuǎn)無法享有所有權(quán)；居住權(quán)可以設(shè)定期限，期限屆滿，或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)就隨之消滅，但租房子一般是合同到期了租約才結(jié)束。

　　實踐中，社會對居住權(quán)的需求量并不少，一些社會機(jī)構(gòu)假借“以房養(yǎng)老”之名，抵押賤賣或騙取老人房產(chǎn)的事件時有發(fā)生。那么，居住權(quán)中的“以房養(yǎng)老”與以房養(yǎng)老保險有多大的區(qū)別呢？

　　“以房養(yǎng)老保險，即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。其流程是，擁有房屋完全、合法產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。”北京金杜律師事務(wù)所某律師說，“而在以房養(yǎng)老的情況下，則是把房子所有權(quán)直接出讓給金融機(jī)構(gòu)，從金融機(jī)構(gòu)獲取對價的金錢，然后再為自身設(shè)定一個居住權(quán)，它的期限可以約定持續(xù)到居住權(quán)人死亡為止，從而安心住下去。”

　　“立法應(yīng)當(dāng)全面考慮所有人群，無論是強(qiáng)勢的，還是弱勢的。”中國法學(xué)會立法學(xué)研究會副會長劉克希認(rèn)為，“居住權(quán)制度有利于多渠道保障民事主體安定，也有利于促進(jìn)民事主體相互幫助、相互關(guān)心，有利于誠實信用，促進(jìn)社會和諧進(jìn)步。”也有學(xué)者提出，民法典是個工具箱，遇到什么特殊問題了，打開民法典，找一把合手的工具解決它。但這并非意味著里面的工具每時每刻都在發(fā)揮作用，而是遇到了問題打開工具箱時，能夠找到相應(yīng)的解決工具。民法典所創(chuàng)設(shè)的“居住權(quán)”這樣的工具，不僅有利于中低收入群體的住房保障，而且滿足了不同群體對房屋財產(chǎn)權(quán)益的不同需求。

　　此外，還有一些問題，比如，設(shè)立了居住權(quán)的房子，因為居住權(quán)與所有權(quán)是分離的，入學(xué)權(quán)益、落戶權(quán)益該歸誰所有？倘若有人借“居住權(quán)”故意逃避債務(wù)，在房屋抵押、拍賣中該如何填補(bǔ)漏洞？如果未來征收房產(chǎn)稅，居住權(quán)人與所有權(quán)人到底該由誰繳納？中國人民大學(xué)副校長王軼說，這些恐怕將來還有待行政法規(guī)、司法解釋進(jìn)一步加以明確。

　　民法典相關(guān)規(guī)定

　　第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

　　居住權(quán)合同一般包括下列條款：

　　（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

　　（二）住宅的位置；

　　（三）居住的條件和要求；

　　（四）居住權(quán)期限；

　　（五）解決爭議的方法。

　　第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

　　第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

　　第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

《中華人民共和國民法典》學(xué)習(xí)專欄