五、從“蝸居”走向“安居”——怎么看房?jī)r(jià)過(guò)高

《蝸居》，一部電視連續(xù)劇，播出后在廣大觀眾中引起了熱議。為什么虛構(gòu)的故事和情節(jié)能產(chǎn)生這么大的現(xiàn)實(shí)反響？主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了無(wú)房族的困惑與無(wú)奈。近年來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題越來(lái)越引起社會(huì)普遍關(guān)注。

安其居， 才能樂(lè)其業(yè)。住房是關(guān)系億萬(wàn)群眾切身利益的重大民生問(wèn)題，“住有所居”是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要目標(biāo)，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，更好滿足人民群眾住房需求，是保障和改善民生的重大任務(wù)，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重大課題。

● 目前中國(guó)的房?jī)r(jià)到底有多高？

“商品房”、“房?jī)r(jià)”這些詞越來(lái)越多地出現(xiàn)在中國(guó)人的生活中，只是最近十幾年的事。新中國(guó)成立后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，城鎮(zhèn)居民實(shí)行的是福利分房制度。雖然名義上是免費(fèi)住房，但由于“僧多粥少”，人們總體居住條件長(zhǎng)期得不到改善，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景，很多人至今還記憶猶新。

為更好滿足人民群眾的住房需求，改革開放后，我國(guó)開始探索城鎮(zhèn)住房制度改革。1998年后停止住房實(shí)物分配，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革。此后10多年， 城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。1998—2008年，新建住房65億平方米；城鎮(zhèn)居民居住條件顯著改善，人均住房建筑面積達(dá)28平方米，為1978年的4.2倍；商品住房發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)住房主要由市場(chǎng)供應(yīng)的格局基本形成；住房保障初顯成效，到2008年年末已解決800多萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ?009年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重近5%。

在住房制度改革取得明顯成效的同時(shí)，近年來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題十分突出。受國(guó)際金融危機(jī)影響，2008年下半年房?jī)r(jià)曾一度有所回落，但2009年第二季度以來(lái)，房?jī)r(jià)迅速回升并大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格漲幅達(dá)25.1%。大城市更為明顯，今年一季度北京商品房均價(jià)達(dá)21880元/平方米，比去年同期上漲了88.4%。前不久，央行公布的一份針對(duì)全國(guó)儲(chǔ)戶的調(diào)查顯示，超過(guò)70%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“過(guò)高，難以接受”。那么，目前房?jī)r(jià)到底有多高呢？

由于不同國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展階段、文化、地理環(huán)境等狀況的差異，衡量房?jī)r(jià)高低還沒有一致認(rèn)可和普遍適用的標(biāo)準(zhǔn)。不少專家學(xué)者在研究房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)，大都參考兩個(gè)指標(biāo)，一是房?jī)r(jià)—收入比，二是房?jī)r(jià)—租金比。房?jī)r(jià)—收入比，指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭對(duì)住房的支付能力和負(fù)擔(dān)程度，一般認(rèn)為比值應(yīng)在3—6之間，而2009年北京、上海、深圳等城市的房?jī)r(jià)—收入比都超過(guò)10。房?jī)r(jià)—租金比指每平方米月租金與每平方米房?jī)r(jià)的比值，通常認(rèn)為低于1∶300就意味著房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。目前，我國(guó)一些大城市的房?jī)r(jià)—租金比在1∶500左右乃至更低。另外，也有人把中國(guó)的房?jī)r(jià)與國(guó)外一些城市的房?jī)r(jià)對(duì)比。2009年12月紐約房?jī)r(jià)最高的曼哈頓區(qū)的中間價(jià)格約合每平方米人民幣2.75萬(wàn)元，德國(guó)首都柏林的普通住宅每平方米均價(jià)約合人民幣1.7萬(wàn)元；同期我國(guó)一些大城市的房?jī)r(jià)已接近甚至超過(guò)這兩個(gè)數(shù)字，而我們的收入水平卻相差數(shù)倍。通過(guò)這些分析可以看出，我國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)確實(shí)明顯偏高。

當(dāng)然也要看到，當(dāng)前人們所熱議的高房?jī)r(jià)，主要還是針對(duì)一些大城市特別是特大城市而言的，不同地區(qū)、不同城市房?jī)r(jià)水平的高低不能一概而論，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行具體分析，作出客觀判斷。

● 房?jī)r(jià)過(guò)高癥結(jié)何在？

面對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)，很多人坦言越來(lái)越看不懂樓市了，買房似乎成為遙不可及的夢(mèng)想。那么，到底是什么促成了目前的高房?jī)r(jià)呢？究其原因，大致有以下幾個(gè)方面：

投資推動(dòng)。隨著人們收入增加，投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少，近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，使很多人以為房?jī)r(jià)只漲不跌、買房只賺不賠，紛紛加入“炒房大軍”，住房消費(fèi)存在嚴(yán)重的“投資化”傾向。投資過(guò)度就是投機(jī)，投機(jī)性購(gòu)房之風(fēng)愈刮愈猛，對(duì)高房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。

資金推動(dòng)。因?yàn)樨泿耪呦鄬?duì)寬松，市場(chǎng)流動(dòng)性充足，也就是說(shuō)市場(chǎng)流通中的錢過(guò)多。2009年我國(guó)新增信貸規(guī)模近10萬(wàn)億元，相當(dāng)于過(guò)去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求，而一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)沖擊尚未完全走出低谷，大量資金就涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

地價(jià)推動(dòng)。近年來(lái)，“土地財(cái)政”導(dǎo)致的地價(jià)上漲成為高房?jī)r(jià)的一大推力。所謂“土地財(cái)政”，就是一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)取得的收入。比如，2009年沿海地區(qū)某市土地出讓金收入達(dá)1200億元，是地方財(cái)政收入520.79億元的2.3倍。由于很多地方政府對(duì)“土地財(cái)政”過(guò)分依賴、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)于倚重，再加上現(xiàn)行土地“招拍掛”(即土地用招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓)制度不完善，價(jià)高者得，造成“地王”頻出，地價(jià)與房?jī)r(jià)相互影響、交替上漲。

制度原因。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史只有10多年，體制機(jī)制還不健全。比如，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，大多數(shù)國(guó)家住房既有市場(chǎng)供應(yīng)的商品住房，又有政府支持投資的公共住房，我國(guó)在過(guò)去10多年較為重視通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足，欠賬過(guò)多，造成住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡非常嚴(yán)重。再比如，房地產(chǎn)稅收制度不健全，中國(guó)是世界上少有的不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家，使擁有或囤積大量住房的成本過(guò)低，也助長(zhǎng)了投機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在不少權(quán)利不對(duì)等、信息不對(duì)稱、競(jìng)爭(zhēng)不充分的問(wèn)題。

特別應(yīng)看到，房?jī)r(jià)過(guò)高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關(guān)。近年來(lái)，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應(yīng)問(wèn)題比較突出。按照1998—2008年的城鎮(zhèn)發(fā)展速度推算，到2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到52％左右，城鎮(zhèn)人口將超過(guò)農(nóng)村人口。今后5年內(nèi)，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)每年增加1500萬(wàn)人，每年新增家庭500萬(wàn)戶，其中大城市的人口聚集效應(yīng)更加顯著。同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，住房改善需求顯著增加，也加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口，帶來(lái)了住房?jī)r(jià)格上漲的壓力。

從更深層的意義上講，高房?jī)r(jià)也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反映。比如，長(zhǎng)期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問(wèn)題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過(guò)大；比如，現(xiàn)行的財(cái)政體制使地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)稱，成為引發(fā)“以地生財(cái)”問(wèn)題的重要原因；比如，腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域比較突出，導(dǎo)致國(guó)家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化；等等。這些問(wèn)題都直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生著影響。高房?jī)r(jià)不單單是房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題，而是各種因素共同作用的結(jié)果。

網(wǎng)友提問(wèn)

網(wǎng)友：有人說(shuō)高房?jī)r(jià)說(shuō)到底是剛性需求支撐的，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求有多大，能在多大程度上決定房?jī)r(jià)走勢(shì)？

答：所謂剛性需求，是指供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求，既包括首次購(gòu)房，也包括改善性住房需求。一方面要看到，由于城鎮(zhèn)化加速、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、“小家庭”增加等因素的影響，住房的剛性需求是比較大的。另一方面也要看到，剛性需求會(huì)受價(jià)格、政策和心理預(yù)期的影響，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，大部分剛性需求會(huì)推遲實(shí)現(xiàn)。只有房?jī)r(jià)回調(diào)到部分購(gòu)房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。因此，僅靠剛性需求，支撐不了高房?jī)r(jià)。但剛性需求的存在，可以避免房?jī)r(jià)暴跌。