十四、多管齊下抑房價——如何看待當前買房難買房貴問題

    近幾年，全國大部分城市房價上漲較快，為此國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。不少人包括一些專家認為，房價上漲應該會受到遏制。然而，從去年下半年到今年上半年，全國房價上漲之勢依舊強勁。當前的房價到底高不高？房價還會不會一直漲？如何保障廣大中低收入者的住房問題？對這些問題，處在不同位置的人明顯有不同的看法。打開電視，翻開報紙，往往會看見一些針鋒相對的觀點，似乎讓人無所適從。正確認識這些問題，更有針對性地加強調(diào)控，對癥下藥、加大力度，遏制房價上漲勢頭，這既是廣大群眾的強烈呼聲，也是關乎國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重大問題。

　　當前的房價到底高不高？

　　據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年7月全國70個大中城市房屋銷售價格同比（與2006年同月相比）上漲7.5%，繼6月份創(chuàng)下自2005年7月對房價實施月度統(tǒng)計以來的最高水平后，7月份再創(chuàng)新高。新房售價漲幅最大的城市依次為：北海18.6%、深圳16.1%、南寧和烏魯木齊12.0%、北京11.6%。另據(jù)新華社報道，2007年一季度北京市最貴樓盤成交單價高達49215元／平方米，五環(huán)以內(nèi)住宅期房均價沒有低于10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均價已達15487元/平方米。

　　目前的房價到底高不高呢？一方面，社會上關于房價高的議論比比皆是；另一方面，也有人講與發(fā)達國家相比，中國房價還不算高，中小城市與大城市比，仍有“正常上升的空間”；還有的說目前房價上漲幅度尚屬合理。

　　那么，房價高或不高，到底誰說了算？住房作為一種商品，其價格高低有沒有一個公認的客觀標準？

　　按國際上通行的衡量標準，房價的高低主要是相對于住房購買力而言。購買力也有大小之分，但最有代表性與說服力的應該是普通居民的購買力，超出普通居民購買力水平的房價就是過高。最常用的衡量購買力的指標是房價收入比，發(fā)達國家一般為3—4倍，即一個中等收入的家庭用三四年的全部收入可以購買一套中等檔次的住房。美國目前的房價收入比為3倍多，日本的房價收入比為5—6倍。通常認為這一比值在3—6倍之間都是合理的，超過6倍即說明房價偏高。1998年國務院在有關房改的文件中明確提出，房價收入比超過4倍的，應當獲得住房補貼，這說明我們也是基本認可這一指標的。

　　僅僅在幾年前，我國大部分城市的房價收入比還是處于合理范圍之內(nèi)的，但隨著房價的不斷上漲，目前全國城鎮(zhèn)平均的房價收入比已達到8倍左右。如統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍。上海、北京、廣州等城市的房價收入比都已達到兩位數(shù)。對于中小城市來說，房價和大城市比可能還不算高，但房價與當?shù)鼐用袷杖氡葎t可能并不低。

　　此外，也可以通過同世界發(fā)達國家的大城市的房價進行對比，來分析我國大中城市的房價。目前，美國是發(fā)達國家中房價上漲較快的，但紐約的房價在猛漲1.5倍后，其別墅價格才達到60萬—70萬美元。如果以250平方米的面積計算，每平方米價格大約折合人民幣25000元。再拿具有可比性的上海內(nèi)環(huán)線平均房價與紐約曼哈頓公寓平均房價相比，前者約為18000元／平方米，后者折合人民幣約為49500元／平方米，乍一看，曼哈頓房價是上海內(nèi)環(huán)線的2.75倍，的確是高，但是從人均收入來看，2006年上海市人均年收入約為3萬元，而2003年紐約市人均年收入就已達到4.8萬美元，是上海的12.6倍。

　　判斷房價高不高，還可以從房地產(chǎn)業(yè)的利潤率來看，在成本不變的情況下，房價越高，則利潤率越高。迄今為止，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都拒絕公開房價成本。但從一些典型案例以及政府部門、媒體、研究者和開發(fā)商自己提供的數(shù)據(jù)入手，仍不難看出房地產(chǎn)業(yè)利潤之高。比如，2005年新華社記者在福州調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示：當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤率為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。2007年4月，中央電視臺《新聞調(diào)查》披露了上海某樓盤房價虛高的真相：真實成本約6000元／平方米，開發(fā)商最終向消費者發(fā)售時房價已抬高到了18000元／平方米。

　　所以，無論從居民購買力來看，還是從房地產(chǎn)企業(yè)利潤率來看，無論從國內(nèi)范圍來看，還是從國際范圍來看，我們對國內(nèi)大多數(shù)城市的房價高低都應有一個清晰的認識。

　　房價是不是會一直上漲？

　　我國的房價下一步將會怎樣變化？是否還會一直漲下去？報刊上、網(wǎng)絡上不少開發(fā)商和專家說，“歷史證明所有的房價都是永遠上漲的”；還有的講，“保守”一點的說法是，“房地產(chǎn)還要漲個十年、二十年”。對此到底該怎么看呢？

　　房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個產(chǎn)業(yè)部門，它自然也要遵循經(jīng)濟發(fā)展的一般規(guī)律。經(jīng)濟發(fā)展不可能永遠持續(xù)地高增長，它也有正常的下降和調(diào)整階段。世界發(fā)達國家及我國上世紀90年代的房地產(chǎn)發(fā)展歷史均表明，即使是正常的房地產(chǎn)成長期，房價有明顯上漲的階段，也有明顯調(diào)整或下跌的階段。房地產(chǎn)市場總是有漲有跌，呈周期性的波動，沒有永遠上漲、只漲不跌的房市。

　　但是，也有許多人認為，中國房地產(chǎn)市場有著“特殊國情”：可使用土地會越來越少、城鎮(zhèn)化進程會越來越快、人們用于投資的“閑錢”也會越來越多，這三大“剛性需求”將支撐著房價不斷上漲。那么對此又怎么看呢？

　　我國人多地少是事實，但這不是絕對稀缺，而是相對稀缺。從國際比較看，我國的人口密度并不太高，低于日本、韓國、英國等很多國家。按照“土地稀缺論”的邏輯，日本的土地比我們更為稀缺，日本的房價更應該一直上漲。但是，恰恰是日本，卻上演了世界房地產(chǎn)史上最富戲劇性的地價急速升降的“土地神話”鬧劇。1983—1988年，日本東京商業(yè)用地的價格上漲了250%，住宅用地價格上漲了200%，房價也呈螺旋式上升，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，最后蔓延為整體經(jīng)濟的泡沫。物極必反，1990年年底泡沫經(jīng)濟崩潰，房價開始大幅下跌，到1997年差不多回到了泡沫化的起點，住房用地的價格也跌去了70％—80%。被人為炒得過高的東京土地價格最后又回到了起點，“土地神話”破滅，日本經(jīng)濟由此也陷入漫長的蕭條之中。

　　目前我國城鎮(zhèn)化水平較低，總體上只有43%左右，而世界平均水平是50％左右，因此隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，未來還將有數(shù)億農(nóng)民進城。他們對住房的確有很大的需求。但是也要想一想，以目前我國城市的房價，有多少農(nóng)民兄弟買得起房、進得了城呢？實際上，當前的高房價不但無法從城市新增人口中獲得可持續(xù)的支撐，還會抑制需求，導致城鎮(zhèn)化進程受阻。大量收入很低的進城務工群體，不可能買得起房，只能租住在高樓大廈的地下室里，或者是城市與農(nóng)村的邊緣區(qū)，成為城市的弱勢群體，極易引發(fā)一系列的社會問題。如果這些問題處理不好，我國城鎮(zhèn)化進程將會付出極大的代價。

　　隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人民生活水平與收入大幅度提高，不少人有了“閑錢”，產(chǎn)生投資需求，同時外資也看好中國的發(fā)展，不斷加大在我國的直接投資，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，就是“炒房”行為愈演愈烈。那么，這種投資需求能夠支撐房價不斷上漲嗎？不能。過分炒作房產(chǎn)，從一個側面反映了近年來我國經(jīng)濟投資過熱的現(xiàn)象。在大量資金的推動下，導致股票、地產(chǎn)等資產(chǎn)價格的持續(xù)上揚。如果聽任這種趨勢發(fā)展，就會推動資產(chǎn)價格進一步提高，從而加大經(jīng)濟泡沫化程度，甚至引發(fā)金融危機。為此，國家已連續(xù)出臺一系列宏觀調(diào)控措施，以遏制對資產(chǎn)包括房地產(chǎn)的過度投資。

　　因此，無論從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律來看，還是從我國的土地國情、城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)投資來看，房價都不可能一直只漲不跌。

　　房價持續(xù)上漲是不是宏觀調(diào)控造成的？

　　為抑制房價過快上漲，2003年以來國家開始采取各種經(jīng)濟、行政政策和措施。2006年更是出臺了一系列調(diào)控政策和措施，是多年來出臺政策最多、最密集、最全面的一次。這次調(diào)控不僅涉及利率、銀行準備金、提高首付比例等金融政策，也有提高土地使用費、所得稅等涉及財政稅收的制度，還有擴大廉租房和經(jīng)濟適用房建設規(guī)模等涉及土地和商品住宅供給結構的多項政策。各地區(qū)、各部門認真貫徹中央的要求和部署，做了大量工作。但是，全國大中城市房價過快上漲趨勢目前仍未得到有效遏制，部分城市房價的漲幅還不斷加大。那么，是不是像某些人所說，“房價上漲就是宏觀調(diào)控惹的禍”？

　　首先應該看到，宏觀調(diào)控政策效果的發(fā)揮有一個過程。俗話說，“一口吃不出個胖子”。宏觀調(diào)控政策效果的釋放是逐漸體現(xiàn)的。比如，“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”這一政策，要真正發(fā)揮成效，還需要相當一段時間。此外，當前政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，主要通過相關的市場手段，間接地影響、引導和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房價變動，從政策的出臺到發(fā)揮實際效果，往往存在一個“時間差”，在短期內(nèi)往往會“立竿不見影”，其預期成效往往會“延遲”到來。我們不能奢望宏觀調(diào)控政策一出臺，房價就立即掉頭向下。

　　同時要看到，當前房價上漲有著復雜深刻的成因，不是某一種因素決定的，也不是一朝一夕形成的。房價上漲，主要仍然是供需之間的矛盾。一方面，住房消費需求持續(xù)強勁；同時，由于投資渠道單一，加上對房價上漲的預期，住房投資性、投機性需求也很大。另一方面，住房供給結構存在失衡問題。由于大戶型、高價商品房的利潤高于中小戶型、中低價位商品房，因此開發(fā)商出于趨利性更愿意開發(fā)大戶型、高價商品房。長期以來，房地產(chǎn)市場上大戶型、高價商品房居多，而中小戶型、中低價位商品房供應量少，所占比重不斷下降。同時，經(jīng)濟適用房和廉租房建設沒有得到應有的重視，供應量也嚴重不足。正是這種失衡的供給結構，難以滿足各種需求的不斷增長，加速了房價的上漲。

　　房價上漲，還與有些地方政府落實宏觀調(diào)控政策不力有關。房價上漲，與房地產(chǎn)相關的稅收也會增加，并會推動地價上漲，增加土地轉讓收益。因此從某種意義上講，一些地方政府特別是城市政府是房價上漲的直接受益者，他們對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行是缺乏內(nèi)在動力的，這就導致中央的調(diào)控政策在實踐中往往得不到充分落實。比如，對于保障性住房建設，有的城市政府沒有真正將其作為自己的職責，而是當做負擔。據(jù)統(tǒng)計，近幾年來，全國經(jīng)濟適用房的投資增長率一直是負增長，而廉租房保障資金也遠未充分利用。

　　房價上漲，與房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不高、市場秩序比較混亂有關。由于我國市場經(jīng)濟體制還不太完善，不同行業(yè)的市場化程度不一，房地產(chǎn)市場中還存在著許多權利不對等、信息不對稱、競爭不充分的因素，消費者處于弱勢地位，知情權、選擇權嚴重缺失，而幾個大的房地產(chǎn)商往往很容易操控、哄抬房價。同時，地方政府既是市場中土地的所有者和出賣人，又要承擔市場監(jiān)控人和仲裁者的角色，導致在土地協(xié)議轉讓以及土地招拍掛中容易出現(xiàn)違反公平競爭的權錢交易、暗箱操作。此外，某些房地產(chǎn)商無視市場法律法規(guī)，假按揭、騙錢、騙貸行為層出不窮；通過虛報銷售量、瞞報供應量，誤導市場；通過捂盤惜售、囤積居奇，操縱實際供應量；通過投入巨額廣告費用操縱媒體，經(jīng)常發(fā)布一些不實的判斷、預測，以期讓買房者產(chǎn)生恐慌心理，如“地荒論”、“供不應求論”、“房價永遠都上漲論”等。

　　如何切實解決買房難買房貴問題？

　　2007年8月7日，國務院發(fā)布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！兑庖姟芬筮M一步建立健全城鎮(zhèn)廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城鎮(zhèn)住房困難群體的居住條件得到逐步改善。這一消息經(jīng)媒體報道后，立即在社會上引起強烈反響，受到廣大群眾的廣泛歡迎。

　　《意見》的出臺非常及時、非常必要，充分體現(xiàn)了國家對低收入家庭住房問題的高度重視和抑制房價過快上漲的堅定決心。當前，關鍵是把《意見》貫徹好，把中央關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列政策措施落實好，有效抑制房價過快上漲，切實解決好涉及千家萬戶切身利益的住房問題。

　　首先，要充分認識抑制房價過快上漲的重要性。房價過快上漲，會進一步吸引大量的資金和資源過度投入房地產(chǎn)市場，既不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的持續(xù)健康發(fā)展，也會擠壓其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導致國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構失衡。同時還容易引發(fā)通貨膨脹，加大金融系統(tǒng)的風險，甚至會引發(fā)泡沫經(jīng)濟，到時不僅房地產(chǎn)市場難以保持繁榮，還會導致整個經(jīng)濟的衰退。房價過快上漲，一般群眾買房將更加困難，生活負擔將會加重，會導致貧富差距進一步拉大，嚴重影響社會的公平正義與穩(wěn)定和諧。因此，必須下更大的決心抑制房價過快上漲，使其保持合理的價格水平。

　　其次，要進一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度。正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，引導房地產(chǎn)投資保持合理規(guī)模，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。要進一步增強宏觀調(diào)控的針對性和科學性，對已經(jīng)出臺的調(diào)控措施，要狠抓落實，同時，針對新情況新問題及時出臺新的調(diào)控措施。要增強各項調(diào)控政策和措施之間的協(xié)調(diào)性，使之相互銜接、配套。對地方政府來說，尤其要增強政策的執(zhí)行力和有效性。這次國務院發(fā)布的《意見》明確提出，省級人民政府對本地區(qū)解決城市低收入家庭住房困難工作負總責，要對所屬城市人民政府實行目標責任管理，加強監(jiān)督指導；有關工作情況，要納入對城市人民政府的政績考核之中。對《意見》提出的要求以及近年來中央的一系列調(diào)控措施，必須做到有部署、有責任、有檢查、有考核，使之不折不扣地落到實處。對調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制的，要追究有關領導責任。

　　第三，要重點解決好廣大中低收入者的住房問題。住房是體現(xiàn)居住權的核心產(chǎn)品，是人們生活的最基本的產(chǎn)品。從世界其他各國的經(jīng)驗來看，做到人人有房產(chǎn)是不現(xiàn)實的，但是必須要保證人人有房住，在這方面政府責無旁貸。當前要從構建和諧社會的戰(zhàn)略高度認識住房問題，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務的一項重要職責，努力構建多層次住房保障體系。要按照國務院《意見》的要求，進一步建立健全城市廉租房制度，逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，合理確定廉租住房保障對象和保障標準，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源，確保廉租住房保障資金來源；改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度，規(guī)范經(jīng)濟適用住房供應對象，合理確定經(jīng)濟適用住房標準，嚴格經(jīng)濟適用住房上市交易管理，加強單位集資合作建房管理；逐步改善其他住房困難群體的居住條件，加快集中成片棚戶區(qū)的改造，積極推進舊住宅區(qū)綜合整治，多渠道改善農(nóng)民工居住條件。

　　可喜的是，目前全國已有500多個城市建立了廉租房制度，80%以上地級城市制定了廉租房建設計劃。經(jīng)濟適用房建設力度也有所加大。很多城市近期推出了不少限價普通商品房，此舉受到了廣大中低收入群體的熱烈歡迎?？梢韵胍?，隨著國務院《意見》的落實，今后各地保障性住房的落實情況將會越來越好。

　　第四，加大對房地產(chǎn)市場的整頓力度，規(guī)范市場秩序。要強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，堅決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法違規(guī)行為，維護群眾合法權益。堅持公開、平等競爭，進一步完善經(jīng)營性用地的招拍掛程序，堅決遏制違法違規(guī)占地。完善信息發(fā)布制度，規(guī)范數(shù)據(jù)公布制度，嚴厲打擊發(fā)布虛假信息誘導消費者的行為。嚴厲打擊囤房惜售、隨意漲價等不法行為。前不久，上海所謂第一天價樓盤因涉嫌“捂盤惜售”、“虛擬交易”等，受到上海市房屋土地資源管理局的調(diào)查。要以房地產(chǎn)業(yè)為突破口，加大反腐敗力度，嚴查商業(yè)賄賂、權錢交易等行為。

　　此外，對于城鎮(zhèn)普通居民來說，要看清自己的真實需求，不要盲目攀比，放大自己的住房預期。事實上，與實際經(jīng)濟水平相比，我國居民目前享受的住房面積實際上并不差。因此要量力而行，立足實際，尋找適合自身的解決住房問題的現(xiàn)實途徑。

　　可以相信，在對房地產(chǎn)業(yè)有清醒認識的基礎上，在中央有力的宏觀調(diào)控下，通過各級政府積極落實調(diào)控政策，改善住房供給結構，完善住房保障制度，房價的過快上漲一定會得到遏制，廣大群眾各種層次的住房需求一定會逐步得到滿足。